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学校数量减少,楼市出现“三大软肋”
发表时间:2019-08-12

学校数量减少,楼市出现“三大软肋”

     这几天,某房地产论坛上,国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华说了一段话。

  房地产市场仍然有空间,我们可以说它还没有完全消失,从2018年到2025年,还有1亿多人要买房,不包括已进城的,不包括棚户区的,还有1亿人要进入城市,这是城市群建设带来的增量。

  虽然25—40岁的购房主力人口减少2800万,但是如果从城镇住房配套率来看,从75%提升到90%,还有5000万套改善性的需求,按照每年500到600万套来讲,仍然能够提供8年左右的需求。

  看来,专家的观点依然乐观,即便在劳动力人口逐步减少的趋势下,认为楼市依然有强劲的增长需求。

  事实果真如此吗?每个人的观点都不同,笔者认为,从人口角度来说,楼市走“下坡路”难以避免。

  有份数据大家可以看一下,中泰证券宏观分析师梁中华近日指出,第三波婴儿潮未能如期到来,出生人口不断下降,中小学校随之减少,同时人口向城市集中,农村地区中小学数量减少更加严重。

  在2008年-2018年的十年时间内,除一线城市中学数量增加7.4%之外,其他各线城市中小学数量均有所下滑,其中四五线城市中小学数量下降幅度最大,分别达到了-12%和-46%。

  为什么中小学数量会减少这么多?减少的那些学校和学生上哪去了?

  答案很简单,新生儿减少。

  人口专家梁建章和黄文政认为,根据抽样调查数据,2015、2016、2017年的总和生育率分别为1.05、1.24、1.58。

  去掉二孩堆积因素,即使假定生有一孩的父母中有高达60%的母亲会生育二孩,那么2017年的自然总和生育率也只有1.18(即0.67+0.6*0.67+0.11)。

  更进一步说,专家认为,2018年1.46的总和生育率中,还有约1/4可归因于“二孩堆积”,去掉该因素,自然生育率仅1.1。

  生育率降低,新生儿减少,意味着生源也会减少,中小学校的减少,也就在情理之中了。

  此外,城市间的分化也催化了这一过程。

  我们用两个地区的房价和人口变化来举例子,分别是广东和陕西。

  2018年珠三角的农民工数量减少了181万人,但广东省却仍然净流入80多万人,即260余万“非农民工”流入了广东,这意味着一个事实:产业腾笼换鸟升级的同时,更多的年轻人口和人才往大城市集聚。

  同样是在2018年,陕西省的人口是净流入的,仅西安就增加了38万人,但是,撇去西安,全省人口是净流出的,很明显,人口的大量流入,与城市人才引进政策有关,数据显示,去年年西安户籍人口增加了80多万,连续六个月房价领涨全国。

  城市越大,人口涌入的越多,中小学的数量当时只增不减,这就回答了上文的第二个问题,消失的那些学校和学生,都跑到大城市去了。

  事实上,10年时间,中小学数量减少40%以上,只反映了一个侧面,这份数据还曝出了未来楼市的三大“软肋”:光棍、家庭、学区。

  光棍潮正在路上。

  数据显示,2000年之前我国每年结婚登记维持在900万对左右,自2005年以来登记人数持续上升,但是近几年登记人数又不断下降。

  到了2017年,我国结婚登记1063万对,相比于2013年的最高峰,已经下降了超过280万对。

  结婚率的下降是大势所趋,未婚男性的增多更能说明问题。

  根据经济学家梁中华的测算,目前中国光棍数量有4000多万,其中农村地区就有3000多万。尤其是1997年之后出生的人口,性别比一度高达100:120,每出生120个男孩,相应的只有100个女孩。

  婚房永远是拉动房地产市场最重要的动力之一,其他的刚需改善房、养老房,包括学区房,都不是楼市的核心驱动力,农村的光棍多,不想结婚也好,没钱买房也罢,无论出于什么样的原因,这部分人不可能把积蓄再投入到房地产市场中,进城买房和返乡置业的规模自然会下降。

  家庭结构的变化更加显著。

  现在大部分家庭都是四个老人、一对夫妻、一个孩子,也就是说,夫妻双方都是独生子女,两口子要同时抚养四个老人,一个小孩,如果没人看孩子的话,夫妻双方只有一个人工作养家。

  假如农村和小城市的中小学继续减少,“四二一”家庭结构的父母们,将会分担更大的压力,因为他们的孩子要去更大城市求学,要承担更大的生活成本、教育成本。

  事实上,当“老龄化”加速,未来10-20年的时间内,很多家庭会演变成“八四二一”的家庭结构,即八个老人、四个父母、一对夫妻,一个孩子。

  都在说中年男人不敢病、不敢退,如果碰到这样的处境,相信不管哪个家庭,都不会再把买房作为第一选择。

  学区房的变化。

  前段时间看新闻,南京的一套十几平米的大棚房,单价高达十万元之巨,不为别的,就为了一个学位。

  值不值?每个人都有自己的答案,真金白银往学区房上面砸,从过去十几年的经验来看似乎还没人失手过。然而,如果说一二线城市有充足的人口流入,学区房的火热持续个几十年也不在话下,地市和县城的学区房炒作逻辑从何而来?

  这是个让人百思不得其解的问题,家长们望子成龙的渴望,催生了学区房并不正常的超高溢价,有的人初心是为了孩子的成长,有的人慢慢变成了炒作房产升值目的,这场击鼓传花的游戏玩到最后,谁也说不准自己的付出与收获是否成正比。

  但是,中小学校数量持续减少的趋势下,学区房的炒作必然会在小城市遇到瓶颈。

  对占据楼市体量超过70%的三四线楼市而言,人口流出将会越来越快,学区房概念将会逐步淡化,放开落户,多片区抽签,或按成绩排名,入学手续简化,将使三四线城市的房价遭遇“釜底抽薪”。

  正所谓“一叶落而知秋”,表面上看,中小学数量的变化只是教育的问题,实际上,楼市的三大软肋,是过去这么多年非理性扩张的具体表现,当房价步入“稳中有降”的通道后,我们才能看清内里的变化有多么剧烈。

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