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官方报告,传递楼市重要信息
发表时间:2020-05-19 10:28

官方报告,传递楼市重要信息


据财联社报道,广东省统计局近日发布了一份《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告,其中指出了房地产对于广东经济发展的两面性,同时也透露了一些楼市重要信息。
 
 
 
广东楼市,看点有哪些?
 
1、房地产之于广东,功不可没。改革开放后,大量人口流入广东,带动了当地房地产迅速发展。据报告统计,1986-2018年房地产业对经济增长的平均贡献率为5.1%,年均拉动经济增长0.5%。
 
到2018年,广东房地产业税收收入3406.03亿元,占税收收入的14.4%;房地产业增加值8022.41亿元,占地区生产总值的比重为8.2%,占第三产业的比重为15.2%。
 
2、房企的资产增速与房价增速正相关。截至2018年过去6年,广东全省房地产业企业总资产比2013年末增长169.6%,年平均增速21.9%。投资规模年平均增速为17.3%。
 
 
 
房企资产规模的增长,意味着有了钱可以拿很多地,投资规模大增,表现出来的就是土地和房屋价格的不断上涨。
 
仅以深圳西乡片区为例,乐有家数据显示,截至2018年过去5年,西乡片区二手住宅成交均价上涨幅度达到了93.91%,比深圳二手住宅均价5年涨幅高出10%。其中2014-2016年,二手住宅成交均价以每年8000元/㎡左右的趋势增长;2016-2018年,以每年4000元/㎡左右的价格增长。
 
 
 
3、广东房企整体债务水平过高。疯狂的拿地必定意味着负债率的上升。据报告数据,2018年广东房地产开发企业的资产负债率为79.9%,其中资产负债率超过80%的有4899家,超过100%的有1305家。而2018年广东开发投资在1亿以下的企业3516家,占全部企业比重高达40.3%。
 
负债高对于现金流充足的大型房企尚可,但对于众多资产规模小的中小房企来说,一旦需求不足,就不得不断臂求生,以价换量,严重的资金链也会出问题。
 
4、分化明显、以价换量。分化在全国房地产市场不断上演,广东拥有两大一线城市,尽管都在不断吸金,但这些资金在广东的分布其实并不均匀。
 
截至2018年,珠三角核心区的房企数占比为67.2%,销售面积占全省比重为65.3%,营业收入占全省比重为83.7%。粤东西北地区房地产开发与珠三角地区存在很大的分化。
 
而这种分化,在今年疫情之下,体现得淋漓尽致。据保利投顾研究院数据,清远、韶关、肇庆等地,由于疫情影响,当地房价均有较大的降价幅度,而深莞惠核心区依然上涨。
 
 
 
显然,粤西北地区楼市的以价换量与大湾区逆势上涨形成了鲜明的对比。
 
高房价:广东心头的痛!
 
平心而论,四大一线城市中,广州房价总体还是能让人接受的,但深圳的高房价却是广东的老大难问题。
 
从房价收入比看,2019年上半年广州和深圳分别为16.8和36.1,北京和上海分别为24.9和24.6。而在发达国家,房价收入比超过6,就可视为泡沫区。所谓房价收入比,即房屋总价与城市居民家庭年收入总额之比,比值越高,买房越难。
 
我们以深圳房价为例,看一看高房价背后真实的一面:
 
1、千万豪宅,8千都租不出。在宝安不少城中村,疫情过后房屋租金都有不同程度的下跌。甚至有新闻报道称,千万豪宅8千都租不出。
 
咱们算一算,1000万的房子,即使8000块租出去了,一年收租9万6,年资产收益率也仅0.96%,不到1%,连定期存款都不如;如果拿去卖,千万豪宅能接手的买家少之又少,成交等候时间基本以年来计算。
 
其实,千万豪宅租不出去并不夸张。笔者朋友在南山海岸城附近的某小区,总价约960万的三房两厅,月租从7800降到7600,有意向的依然寥寥无几。
 
2、市场冷热不均。从深圳一手住宅成交面积来看,南山大多以大户型为主,总价千万的豪宅比比皆是。而在其他区,90平以下的刚需户型都是占大头。
 
 
 
从供销比来看,龙岗、龙华等地相对来说“滞销”,相反像刚需聚集的宝安,需求很大。
 
 
 
看得出,深圳的楼市,虽然“价”在南山,但“量”却在其他区域。也正是因为这种冷热不均,才导致了前不久深圳楼市的结构性上涨。
 
长效机制:稳房价最后一道关
 
能控制房价,降低杠杆最有效的办法便是建立长效机制:
 
1、房地产税。报告提到,“适当消减开发环节的税种以及交易环节的税费,重点增加持有环节的税种”。这才抓住了根本!
 
房地产税并不是“一征了之”,收多了,会抬高刚需购房成本;收少了,起不到调控房价的作用。所以只有增加持有房子,空置房子的成本,才能真正达到调控目的,稳住甚至降低房价和房租。举个简单的例子,假如你的房屋长期的空置成本高,那你会不会便宜点租出去呢?
 
不久前深圳住建委指出“不排除用房产税调节房价”,这个表态其实已经很清楚了,虽然我认为疫情下推出房地产税的可能性蛮小,但这最终这只是时间问题而已。
 
2、增加土地供应。据统计,4月份以来,多个热点二线城市加大了土地供应力度。其中,四大一线城市土地供应量环比增加超过三成。在加大土地供应和疫情需求减少的双重影响下,房价或许得到了暂时的企稳,但长期看,引导租赁市场和其他类型土地入市才能根本上解决问题。
 
3、摆脱土地财政。在广东,虽然深圳房价最高,但深圳却是土地财政依赖度最低的。反而被认为房价“相对合理”的广州,土地财政依赖度高的惊人。
 
 
 
据2019年30个大中城市的土地财政依赖度数据,广州超过100%,而深圳仅为19%。显然,与其他城市高房价起因于政府卖地相比,深圳更多的是人口吸引力,而广东,尤其是广州所要做的,则是调整结构,降低土地财政依赖度,发展才能走得更长远

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