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目前万科要活下去,金科要“活出头”?
发表时间:2020-05-17 20:01

 目前万科要活下去,金科要“活出头”? 

重庆房企金科股份的知名度,最近几年是蹭蹭往上涨。

你想啊,一个二三线明星,如果天资不差,绯闻又多,确实是想不火都难。何况,哪个明星不是做梦都想火。

金科股份,显然就是这样一个天资不差、“绯闻”又多,而且做梦都想“活出头”的房地产企业。

01

5月14日,金科股份发布公告,融创系再度减持公司5%股份。算上之前的减持,融创已经脱手了21%的金科股份。

金科与融创的“绯闻”,享受的是地产、金融两界的头条,金科的控制权会不会易主,着实吊足了观众的胃口。

一个月之前,金科刚刚结束了这段长达三年的“绯闻”——4月13日,随着孙宏斌一声号令,融创大举抛售金科11%的股份,红星美凯龙接盘……继“宝万之争”后,中国房地产行业最大的股权争夺战落幕了。

三年前,正是融创的大举进攻,让全国都注意到到了这家西南地区最大的房企,竟然也是中国最被低估的房企。

“野蛮人”融创休兵罢战,接盘的红星美凯龙又是金科多年的“铁哥们”,双喜临门,金科的控制权再无后顾之忧,金科管理层的心情不可能太差,甚至是溢于言表,“股东看好我们,是最大鞭策。”

“股东看好我们,是最大鞭策。”这句话大有深意,不仅是说给盟友红星美凯龙听的,对三年前大举“进犯”的融创,也颇有释怀之意。

除此之外,恐怕,也是说给那些潜在的投资者听的,其中甚至就包括——“宝万之争”的主角“宝能系”!

去年三季度,“宝能系”前海人寿第一次出现在金科的十大股东之中,持股比例1.97%。到了2019年年报,前海人寿进一步增持到2.08%。到了2020年一季报,进一步增持到2.12%……

融创退了,宝能系来了,免不了,又是一段引人浮想联翩的“绯闻”。

但是,有了红星美凯龙这个盟友帮着稳定实控权,金科的管理层还放话要增持股份,视金科为生命的金科实控人黄红云确实有理由不慌——宝能要“抬轿”我们当然欢迎,充分说明我们的股价依然低估,我们的未来是星辰大海!

可以说,压抑三年之后,金科终于有了不担心“野蛮人”来犯的底气。

02

融创到底是“野蛮人”,还是金科的“贵人”?

反正,自从金科与融创打得不可开交,双方僵持不下的这几年,乍一看,金科还真有点“活出头”的意思。

3月23日,金科股份发布了2019年年报,公司实现营业收入678 亿元,同比增长64%;归属于上市公司股东的净利润 56.76 亿元,同比增长46%。

堪称“奇迹”的是,疫情,也没有让金科停下狂奔的脚步。4月13日,金科股份发布了2020年一季报,公司实现营业收入约76.27亿元,同比增长19%;归属于上市公司股东的净利润3.97亿元,同比增长57%。

这样的成绩,显然没有把龙头房企放在眼里。

比如,“活下去”已经喊了两年的万科,2020年一季度销售同比下降7.7%,营收同比减少1.24%。4月份,万科的销售更是量价齐跌,销售额下滑幅度达到20%。难怪,万科最近提出要去养猪糊口。

量价齐跌,是因为万科太佛系吗?那么,融创够不够“狼性”?数据显示,4月融创中国实现合同销售金额约337.6亿元,同比下降13.7%;合同销售均价约13560元/平方米,同比下降3.9%。

事实上,金科最近几年的高歌猛进,正是在融创强势进攻后发生的——可能就是为了不想被融创轻易吃掉,金科从2017年开始大举拿地,业绩、规模随之迅速膨胀,2017年,金科进入52个城市,启动150多个项目,当年实现销售658亿元,同比增长93%。到2019年,金科全年的全口径实现销售已经达到1860亿元。

金科逆势操作猛如虎,对于确保现有实控人的控制权,确实起到了作用。但融创是不是激发金科斗志的“贵人”,还要另说——在金科业绩高增长、股价三年翻倍背后,也埋下了不可低估的隐患,甚至光鲜的业绩报表里被广泛质疑存在猫腻。

膨胀的不只是金科的业绩、规模,还有风险。金科的资产负债状况不容乐观,2016年到2018年,金科股份的负债从867.2亿元激增到到1929亿元,2019年更是达到了2659亿,且资产负债率有增无减。更为恐怖的是金科的财务费用,直接从2018年的4965.76万元飙升到2019年的6.29亿元,同比增长1166.11%!

看得见的风险之外,还有看不见的风险——由于金科股份2019年有息负债率高达30.69%,而毛利率仅为28.84%,已经有专业人士质疑金科可能存在明股实债、加权净资产收益率虚高的情况。此外,业内也在质疑,金科股份或存在通过少数股东权益影响利润的情况。

之前,金科为了击退融创采取的“毒丸计划”——为部分房产企业提供低息甚至无息的财务资助,也涉嫌损伤融创和其他中小股东的利益。从这个角度看,融创把11%的股份转让给金科的盟友,倒是颇有“做人留一线,日后好相见”的风度。

融创带着几十亿的盈利,拍拍屁股离开了金科,金科是不是酿了一杯苦咖啡,只有自己慢慢品尝。

03

金科的财务能不能脱虚向实、平稳落地,取决于2020年的房地产市场给不给机会。

2019年年度的业绩说明会上,金科强调对于2020全年2200亿元业绩目标不下调。此言不虚,今年一季度,金科洒金100多亿拿地(几乎相当于去年归属股东净利润的2倍),瞄准的,也都是重庆、苏州、成都这些过去两年市场最为火爆的核心城市。

金科2019年销售额1860亿元,只有增长18%以上,才能实现2020年销售的目标。但业内普遍预测,2020年中国房地产销售金额将下跌5%-10%。

蛋糕在缩水,在TOP 20里叨陪末座的金科,能抢过恒大、万科、融创这些摆明了要“以价换量”的龙头房企吗?

好业绩、坏业绩,不如交给市场和时间来称重。但绯闻与丑闻,投资者总不会傻傻分不清楚——金科是谁?当年涉嫌联手徐翔“割韭菜”一案,导致实控人黄红云莫名辞职,可不是那么容易洗白。

想要“活出头”,还得活得更明白。

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